Superbonus 110% guida completa per giovani architetti

Gli eventi climatici estremi sono sempre più frequenti. I segnali che ci sta mandando la terra sono inequivocabili. Puoi far finta di non sentire o agire di conseguenza.

Se hai scelto la seconda opzione hai un’opportunità formidabile per raggiungere due risultati strabilianti: Salvare il mondo (senza andare a cambiarti in una cabina telefonica come faceva Superman) e avviare la tua carriera professionale. Tutto questo grazie al Superbonus 110%.

Il superbonus è un’iniziativa dedicata alla riqualificazione del patrimonio esistente. Vista la mole di interventi sul patrimonio esistente da fare, rappresenta anche un’incredibile opportunità per tutto il settore dell’edilizia, anche per i giovani professionisti.

Se hai il timore ad acquisire incarichi per paura della complessità del bonus non temere, in questo articolo ti spiego tutto quanto c’è da sapere sul Superbonus 110%; come funziona, in cosa consiste e come accedervi.

SUPERBONUS 110% DI COSA SI TRATTA

Il superbonus è una misura di incentivi fiscali che permette mediante la realizzazione di uno dei cosiddetti interventi trainanti di accedere ad una serie di agevolazioni che copre il 110 % dei lavori necessari per permettere all’edificio di fare il “salto” di due classi energetiche (ovvero di migliorare il comportamento termico dell’edificio di almeno due classi energetiche).

Per potervi accedere è necessario che siano rispettati degli step, i quali costituiscono le condizioni necessarie per poter essere sicuri di avere accesso al bonus.

Step 1.

La prima verifica da fare riguarda la tipologia di abitazione.

Non tutti gli edifici rientrano all’interno del superbonus.

Le categorie di edifici che possono avere accesso al superbonus sono le seguenti:

Condomini

Edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà.

Edifici unifamiliari

Unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Affinchè un’unità immobiliare possa dirsi funzionalmente indipendente deve possedere almeno tre dei seguenti impianti:

impianto per l’approvvigionamento idrico

impianto del gas

impianto elettrico

impianto di climatizzazione invernale (di riscaldamento).

Per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva.

Ricorda è obbligatorio che gli edifici di cui sopra dispongano di un impianto di riscaldamento funzionante, altrimenti non potranno usufruire del superbonus.

Se l’edificio oggetto di intervento rientra in una delle categorie di cui sopra il primo scoglio è andato. Ne restano altri, vediamo quali:

La legge indica chiaramente che non devono essere presenti abusi sulle parti comuni (la facciata rientra all’interno della definizione di parte comune), pertanto è necessario richiedere un accesso agli atti in comune, verificando la regolarità dello stato di fatto con quanto depositato in comune.

La definizione di parte comune all’interno dei condomini è disciplinata dal codice civile, mentre qualora l’intervento ricada nell’ambito di un’abitazione monofamiliare, l’edificio deve corrispondere a quanto presente all’interno degli atti di fabbrica.

Nel caso in cui siano presenti degli abusi edilizi è necessario procedere mediante una pratica in sanatoria atta a sanare le irregolarità. Ovviamente il tutto dipende dal tipo di intervento da sanare. Una loggia chiusa con dei serramenti è senza dubbio più semplice da sanare rispetto alla sopraelevazione di un paio di piani.

Qualora non fosse sanabile? Purtroppo non si potrà accedere agli sgravi fiscali del superbonus.

Step 2.

Una volta accertato che lo stato dei luoghi è conforme a quanto depositato in comune è necessario entrare in possesso di un APE (attestato di prestazione energetica) che attesti il rendimento dell’edificio prima dell’intervento (passaggio necessario perché l’accesso al superbonus è consentito solo per interventi che consentano un miglioramento energetico minimo pari a due classi energetiche. Per cui, per capire dove puoi arrivare è necessario conoscere il punto di partenza).

Nel momento in cui sei certo che il tuo immobile sia conforme ed acquisisci un attestato di prestazione energetica potrai iniziare a pianificare la riqualificazione dell’edificio.

Per farlo sfruttando il Superbonus dovrai per forza prevedere l’esecuzione di un intervento trainante. Senza l’esecuzione di uno degli interventi trainanti non ti sarà possibile usufruire delle agevolazioni per gli interventi trainati. So che sembra un gioco di parole ma non ti preoccupare, ti spiego tutto.

E’ bene precisare che per ogni lavoro e condominio su cui interverrai sarà necessario stipulare una assicurazione professionale apposita (quella generale non copre quanto richiesto dal decreto legge). Ulteriori informazioni le trovi a questo link.

CILA SEMPLIFICATA

A seguito dell’emanazione del DL 77/2021 è stato introdotto il modulo CILA dedicato al superbonus che non prevede più la necessità di stilare l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile interessato dai lavori. E’ invece richiesta una delle seguenti attestazioni:

Gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento (che puoi recuperare accedendo agli atti depositati in comune). Anche eventuali sanatorie costituiscono un titolo edilizio valido per l’accesso al superbonus.

In alternativa è sufficiente provare che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Anche se non richiede una vera e propria dichiarazione di conformità, la compilazione della CILA presuppone un’asseverazione da parte del progettista, con tutti gli oneri che essa comporta in materia legale, con le responsabilità civili e penali del caso, come specificato dall’ordine degli architetti di Milano in questo intervento.

Quindi a prescindere dal modulo che utilizzerai per comunicare l’avvio dei lavori agli enti competenti l’edificio non dovrà presentare abusi di alcun tipo.

E’ necessaria un’ultima delucidazione riguardante la CILA superbonus; qualora i lavori da autorizzare riguardino anche interventi soggetti ad altri bonus (ad esempio il bonus facciate al 90%) tali interventi dovranno essere autorizzati mediante CILA normale e di conseguenza dovrà essere prodotto anche il certificato di conformità urbanistica.

Puoi trovare ulteriori informazioni sulla CILA dedicata al superbonus a questo link.

Ricorda che cercare di fare il furbo non sanando eventuali abusi non conviene, qualora emerga che il contribuente ha avuto accesso al superbonus non avendone diritto, decadrebbe il diritto agli incentivi fiscali.

INTERVENTI TRAINANTI.

Gli interventi definiti trainanti sono:

Gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio.

A contribuire a raggiungere questa fatidica soglia non può concorrere la copertura, come meglio specificato in quest’articolo.

Quindi può accedere al superbonus anche la coibentazione del tetto, anche se sotto quest’ultimo è presente un sottotetto non riscaldato, ma non contribuisce al raggiungimento della soglia del 25 %, in quanto per superficie disperdente si intende la superficie che delimita un vano riscaldato da uno privo di impianto di riscaldamento.

La sostituzione negli edifici condominiali degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, con impianti di microgenerazione o con connettori solari.

La sostituzione negli edifici unifamiliari degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, con impianti di microcogenerazione o con impianti a collettori solari.

La messa in sicurezza statica delle parti strutturali degli edifici nonché la riduzione del rischio sismico degli edifici stessi, generalmente applicato per gli edifici siti all’interno delle zone 1,2,3.

Sono agevolabili, purchè rispondenti alle caratteristiche tecniche previste, gli interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti individuali da autonomi a centralizzati. E qualora esista già un impianto centralizzato, sono compresi anche quelli volti alla contabilizzazione dei consumi (termovalvole).

Gli interventi trainati invece sono gli interventi definiti di “efficientamento energetico, ovvero tutti gli interventi previsti dall’ecobonus (disciplinati dall’art. 14 del Decreto Legge 63 del 2013).

Questi che ti ho elencato sono i principali interventi ammessi al superbonus. Ora che li conosci è il momento di quantificare l’importo dei lavori.

GLI INTERVENTI TRAINATI

Per interventi trainati si intendono gli interventi previsti dall’ecobonus tradizionale a condizione che essi siano eseguiti insieme ad uno degli interventi definiti “trainanti” e che insieme ad essi riescano a garantire il salto delle due classi energetiche.

Qualora l’edificio sia sottoposto ad un vincolo paesaggistico o più semplicemente gli interventi trainanti siano vietati dai regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, la detrazione del 110 % può applicarsi a tutti gli interventi trainati (come la sostituzione degli infissi) sempre a patto che tali interventi portino un miglioramento energetico di due classi.

Gli interventi trainati sono:

La sostituzione delle finestre dei volumi riscaldati. Per tale intervento il budget previsto è di 60.000 € per U.I. da sottolineare come all’interno dell’ambito di questi interventi rientra anche la sostituzione dei portoni di ingresso a condizione che delimitino l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati e che rispettino gli indici di trasmittanza richiesti per la sostituzione degli infissi.

La sostituzione degli infissi comprende anche le strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore come le tapparelle o le persiane o che risultino ancorate all’infisso (spesso definiti come “monoblocco”). Tuttavia qualora gli infissi esistenti siano già performanti, la loro sostituzione non rientrerebbe all’interno degli sgravi fiscali in quanto non darebbe luogo a nessun beneficio.

Rientrano all’interno degli sgravi fiscali anche gli interventi sostenuti per la sostituzione delle soglie alle finestre e per il riposizionamento in facciata delle cerniere e delle ferramenta delle persiane.

L’installazione di schermature solari, per le quali è prevista una detrazione massima di 60.000 € per u.i. ma e’ previsto che le schermature possano rientrare all’interno degli sgravi fiscali solo se installate sulle esposizioni Est, Ovest e Sud. Non è possibile installarle a nord. Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici che devono possedere le schermature solari. I prodotti installati dovrebbero possedere una marcatura CE.

L’installazione di sistemi di domotica che permettano di controllare le funzioni di riscaldamento dell’ambiente e produzione dell’acqua calda sanitaria. In questo caso la detrazione consentita è di 15.000 € per u.i. i dispositivi installati devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto. Indicare i consumi energetici, mostrare le condizioni di funzionamento degli impianti.

l’isolamento dell’involucro dell’edificio per una misura minore al 25 % della superficie disperdente.

L’installazione del cappotto interno alle singole U.I.

L’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica. Qualora l’intervento trainante previsto sia un intervento antisismico, gli unici interventi trainati consentiti sono l’installazione dei pannelli fotovoltaici e di sistemi di accumulo.

In questo caso specifico è possibile installare i pannelli anche in un’area pertinenziale del condominio (come ad esempio sulle coperture di box interrati o in cortile).

Per questi interventi è previsto un tetto di spesa di 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’iminstpianto fotovoltaico, che corrispondono a 20 kW di potenza complessiva. Se l’impianto è al servizio del condominio il limite di 20 kW è riferito all’edificio condominiale. Se invece l’impianto è al servizio delle singole unità abitative tale limite va riferito alla singola unità.

Se l’installazione degli impianti fotovoltaici avviene contestualmente agli interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica, il limite di spesa è di 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto fotovoltaico.

Il Superbonus si applica all’installazione di impianti fotovoltaici fino a 200 kW realizzata da “comunità energetiche rinnovabili” costituite come enti non commerciali o condomìni. L’aliquota del 110% si applica alla quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20 kW. Per la quota di spesa corrispondente alla potenza eccedente 20 kW, spetta la detrazione al 50% con tetto di spesa di 96.000 euro.

Tra gli interventi trainati compare anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. In questo caso i limiti di spesa previsti sono di 1500 € per condomini fino ad 8 unità e 1200€ per i condomini che installano più di 8 colonnine. Ogni U.I. ha il diritto di detrarre una sola colonnina.

Infine tra gli interventi trainati compare anche l’eliminazione delle barriere architettoniche, mediante tutti gli interventi che consentono di favorire la mobilità esterna ed interna all’abitazione. Tali interventi potranno essere richiesti solamente da persone che hanno superato il 65° anno di età o sono portatori d’handicap.

MASSIMALI DI SPESA E CESSIONE DEL CREDITO

Come ogni cosa per poter capire la fattibilità dell’operazione è necessario conoscere i propri limiti di spesa. A seconda delle unità immobiliari dell’edificio in cui abiti avrai a disposizione un determinato budget.

Questo budget è determinato dalla tipologia di edificio in cui abiti. A seconda che sia una casa monofamiliare, un condominio, una casa con più famiglie avrai un budget di spesa differente. Vediamo subito come determinarlo.

La normativa prevede che i limiti di spesa vengano determinati a seconda dell’intervento previsto, nel seguente modo:

Per interventi di coibentazione (posa del cappotto) sono previsti 40.000 € per ogni unità immobiliare che compone l’edificio. Tale cifra è valida per edifici composti da due ad otto unità immobiliari.

Per gli edifici che sono composti da un numero maggiore di unità immobiliari si contano 30.000 € per ogni ulteriore unità immobiliare.

Ad esempio: un condominio di 7 unità immobiliari avrà a disposizione 280.000 € (7×40.000 €)

Invece un condominio di 10 unità immobiliari avrà a disposizione 380.000 € perché 8×40.000 € + 2×30.000.

Qualora invece l’oggetto dell’intervento sia un’abitazione monofamiliare l’importo previsto è di € 50.000

Tutti i materiali previsti dal progetto dovranno essere CAM, ovvero rispettare i Criteri Ambientali Minimi.

Per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati sono previsti 20.000 € per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari. Mentre per le successive sono previsti 15.000 € da moltiplicarsi per il numero di u.i. che compongono l’edificio.

Ad esempio: un condominio di 7 unità immobiliari avrà a disposizione 140.000 € (7×20.000 €)

Invece un condominio di 10 unità immobiliari avrà a disposizione 195.000 € perché 8×20.000 € + 2×15.000.

E se si disponesse di un impianto autonomo e non si volesse passare a quello centralizzato ma solamente sostituire le proprie caldaie?

Non è possibile inquadrarlo come intervento trainante, qualora si intendesse farlo rientrare all’interno del superbonus sarà possibile farlo inquadrandolo come intervento trainato (quindi a seguito della realizzazione di un intervento trainante tra quelli che ti ho elencato sopra).

Attenzione perché la sostituzione delle caldaie si applica solo ed esclusivamente agli impianti di climatizzazione invernale. Qualora disponessi di un impianto di climatizzazione estiva non sarebbe possibile rientrare all’interno del superbonus.

La detrazione prevista per questa tipologia di interventi è di € 30.000.

E’ importante specificarlo, all’interno di tutti i massimali che ti ho descritto rientrano l’IVA, le spese tecniche di progettazione, delle asseverazioni, e degli APE quindi il costo da dedicare all’impresa che eseguirà l’intervento sarà minore del massimale previsto.

Per definire questi prezzi è necessario rispettare i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento ovvero assicurare che gli interventi rispettino i costi medi di un intervento simile e non siano “gonfiati”.

Per dimostrare la validità degli importi è necessario che allegare il computo metrico asseverando che i costi massimi specifici di ogni voce di intervento siano rispettati.

Tali computi dovranno essere redatti facendo riferimento ai prezzari predisposti dalle regioni e dalle provincie autonome o in alternativa utilizzando i computi redatti dalla casa editrice DEI – Tipografia del Genio Civile.

MODALITA’ DI FINANZIAMENTO

E’ possibile accedere al Superbonus mediante tre modalità:

Detrazione diretta d’imposta

Consiste in una detrazione fiscale in 5 quote annuali di importo pari al bonus erogato. Ad esempio se l’importo dei lavori consiste in 10.000€, si avrà diritto ad una detrazione fiscale di 11.000 € (10.000€ x 110%) che darà diritto ad una detrazione di 2.200€ annui per 5 anni.

Sconto in fattura

Consiste in un anticipo da parte dell’impresa, la quale sconta l’importo dovuto al committente (che non dovrà riconoscere nulla all’impresa qualora l’importo dei lavori rientri all’interno di quanto erogabile dal superbonus).

Successivamente l’impresa maturerà un credito di imposta pari al 110% dello sconto effettuato da detrarre nei 5 anni successivi, o in alternativa acquisirà la possibilità di cedere tale credito ad un ente terzo (ad esempio banche).

Cessione del credito

L’opzione di cessione del credito consiste nella cessione del credito maturabile ad ente terzo, il quale acquisirà il diritto di utilizzo del credito. Tali crediti sono utilizzati in compensazione attraverso il modello F24.

E’ possibile scegliere l’opzione dello sconto in fattura o quella della cessione del credito a fine lavori o in relazione ai SAL (Stati Avanzamento Lavori). I SAL non potranno essere più di due per ogni intervento ed ogni SAL dovrà riferirsi ad almeno il 30 % dell’intervento

Qualora più persone sostengano lo stesso intervento ognuna di esse potrà decidere l’opzione di finanziamento preferita.

Per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, il contribuente, oltre agli adempimenti visti in precedenza per ottenere il Superbonus, deve:

Acquisire le asseverazioni dai professionisti abilitati;

Richiedere a dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali, consulenti del lavoro ed esperti iscritti alle Camere di Commercio, il visto di conformità dei dati che attestano i presupposti che danno diritto alla detrazione (sarà cura del soggetto che rilascia il visto di conformità verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati);

Trasmettere le asseverazioni all’ENEA o, nel caso di sismabonus, depositarle presso lo Sportello Unico per l’edilizia;

Inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione per esercitare l’opzione;

L’esercizio dell’opzione, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per quelli sulle parti comuni degli edifici, è comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello denominato “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, da inviare esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;

La comunicazione per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

La comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici è inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, o dal condomino incaricato nei condomìni che non hanno l’obbligo di nomina dell’amministratore.

Per gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la comunicazione è inviata a decorrere dal quinto giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione prevista.